Kan disse høje priser for opskrivning i anden hjemmemarkeder virkelig fortsætte? Mange eksperter mener “Ja!”, det kan bære for en lang sigt (ikke måneder, men år). Fundamentals af hurtig opskrivning sidestille for at levere vokser langsommere end efterspørgslen. Levering inden for områder som South Florida har været hurtige (78.000 nye eller planlagte condo enheder ind i Broward/Dade county marked af 2007), men væsentlige mangler og orkaner har bremset rampe-op og skabt en stor mængde af ophobet efterspørgsel jagter reduceret udbud . Den udenlandske køber efterspørgsel i Miami-området er også ekstremt høje, det betyder disse købere bruger valuta, der er 20-30% stærk end sidste år. En 30% stigning i egenskabsværdier er let absorberes i dette miljø.)
På områder som Arizona og Las Vegas, vand bekymringer og manglende infrastruktur og faglærte arbejdere har bremset den hurtige tempo, men vokse sats er stadig overvældende. Andre naturskønne andet hjem destinationer, som mountain stater, Pacific Northwest og Florida Keys har miljømæssige forhindringer, som øge adgangsbarriererne for udviklere og begrænse udbuddet. Et begrænset udbud over for demografisk stærke efterspørgsel er altid en formel for hurtig pris påskønnelse (CA i 1970 ‘ erne).
Hvad går op skal komme ned? Ja. Men en 20% pr. annuim stigning i 5 år, efterfulgt af 5 års stagnation eller en 10% tab, er stadig 5% + årlige vækstrate (værre kasse). Hvis gearet på 90%, indledende investeringsafkastet er stadig 44% om året. Den hårde del er at sikre de bedste år er i begyndelsen… selv hårdt sælger på et højdepunkt.
Hvor vigtigt er renter, lån Program fleksibilitet og prisoverkommelighed?
Renter (prisen på penge) har været en drivende kraft i den påskønnelse og lokke af fast ejendom som en investering. Lave priser gør marginale ejendomshandler ser attraktive. Lave priser hjælpe marginale hjem købere købe større boliger eller komme ind på markedet, stigende efterspørgsel. Der er en direkte sammenhæng mellem prisen på penge og værdien af stærkt gearing fast ejendom. Mange fritidshuse købes med billige og nemme penge fra långivere. Men mange hytter købes med windfalls fra arv i vores historiens største generationsskifte rigdom overførsel, og jeg mener, at dette vil reducere effekten af højere priser på den anden og pensionering hjem markeder. En anden vigtig faktor er manglen på indflydelse i det andet hjem/sommerhus marked. Data viser lån værdi fordelingerne er meget lavere end de højt gearede primære hjemmemarked.
Men der er ingen pålidelige data til at hjælpe os vide hvis refinansiering og gearede primære hjem som tillader for disse under gearing andet hjem køb. Jeg formoder, hvis givet valg, mange sommerhus ejere, hvis tvunget til at vælge, ville holde sommerhuset og give banken byen bolig. Hjem er hvor hjertet er ikke den største pant betaling.
Jeg er meget mere bekymret over den første hjem og “Flyt op” købers afsky for højere betalinger forårsaget af højere renter. Det traditionelle ejendomsmarkedet vil føle en større effekt, hvis der er en skarp stigning i prisen på penge. Hvis satser stige moderat, og indkomster stigning i andelen, er der en god sag at priserne smalt bliver påvirket. Men hvis indkomst stagnere, og priser/inflation stiger hurtigt, andet hjemmemarked vil fortsætte, mens det primære boligmarkedet vil snuble. Så sagen om risiko har flyttet, traditionelt långivere betragtes som sommerhus lån mere risikabelt. Jeg hævde, de er i sagens natur mindre risikabelt og vokser mere sikker med enhver fodret bevægelse.
Indvandringspolitik og den virkelige dollarværdien kan vise sig for at være vigtigere for almindelige hjem værdier end renten. Hvis udenlandske investorer føler sig hjemme igen i Amerika, vil de sandsynligvis tage mere permanent opholdstilladelse her i større tal. Hvis dollaren fortsætter med at devaluere, er vores real estate et røverkøb, der ikke kan overføres af verdens boomers.
Lån fleksibilitet/tilgængelighed kan også være en dæmper på fast ejendom værdier, da en alder af afledte finansiering kommer for dagens lys i institutioner som FNMA, FHLMC, GNMA og store realkreditinstitutioner; Vi vil se mindre aggressive udlån i mange markeder (især første gang hjemme køber). Siden andet hjem er hvor husejere “hjertet er”, jeg mener, at risikoen for standard kan flytte for at være større i primære hjem vs anden boliger, især hvis låneren nærmer sig pensionsalderen. Risikoaversion vil være en primær tendens i de næste par år blandt långivere, men uden at lån, bankfolk ikke får bonusser. Så mere likviditet vil være rettet mod det andet hjemmemarked. Selv som priser generelt trend op, vil andet hjem købere finde flere muligheder for at håndtaget ferie ejendom med højere LTV og lavere priser og gebyrer.
Data viser, anden boliglånet vilkår i de sidste 3 år er blevet dramatisk mere accepterende over for disse køb, som ned betaling krav er faldet fra 20% + til så lavt som 5% og nye produkter er allerede blevet tilbudt at denne velhavende marked.